Denna mall gäller när du är hyresvärd, alltså inte i den situation när ett andrahandskontrakt skall upprättas. Man skulle kunna tänka sig att du alltid kan använda ett förstahandskontrakt men om du exempelvis hyr ut rum i din villa eller bostad så gäller lag (2012:978). Så när inneboende hyr ett rum använder du denna mall.

Här hittar du hyresavtal för bostad, förstahandskontrakt och andrahandskontrakt samt avtalsmall för lokaluthyrning.

Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad kan dock inte bli tillämpligt för det andra rummet du hyr ut. Det följer av lagens 1 § som stadgar följande: ”Om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen endast den första upplåtelsen.” För övriga rum du hyr ut i din villa eller bostad måste du därför använda dig av ett förstahandskontrakt.

Viktigt att nämna här är att lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad har andra regler gällande uppsägning än 12 kap jordabalken (som i dagligt tal kallas hyreslagen). Observera också att när du använder vårt avtal för uthyrning av egen bostad så gäller 12 kap jordabalken (hyreslagen) om inte något föreskrivs i lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Vidare skall du vara uppmärksam på att i övrigt gäller att villkor som strider mot 12 kap jordabalken är utan verkan mot hyresgästen.

Vissa bestämmelser som vi tycker bör finnas direkt i hyreskontraktet som härrör från 12 kap jordabalken har vi infört i denna mall, likaså uppsägningsreglerna i 3 § lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, som är unika för den lagen. Där finns även en del andra situationer som kan uppkomma i tvister mellan hyresvärd och hyresgäst. Oftast finns svaren till lösningen av dessa situationer i hyreslagen, kommentarer till hyreslagen och den omfattande praxis som har utvecklats genom Hyresnämnden.

Bra tips för privatuthyrning i egen bostad

På detta avtal har lagen om uthyrning av egen bostad (2012:978) applicerats. Den gäller när du hyr ut bostadslägenhet eller rum i villa för annat än fritidsändamål, dock inte något som avser näringsverksamhet. Lagen gäller emellertid inte när du hyr ut i andra hand. Intressant är att om du hyr ut fler än en lägenhet, gäller lagen bara den första uthyrningen.

Lagen har generellt dock inte så stor betydelse, hyreslagen (12 kap jordabalken) gäller om inte något annat har föreskrivits i denna lag och lagen har enbart 6 paragrafer.

Hyressättning

Om ni har tvist om vad hyran ska vara så gäller bestämmelserna i 4 § 2 st där det står följande:

Vid en tvist om hyran ska hyresnämnden, om inte en lägre hyra följer av avtalet, fastställa den till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.

För att en hyra ska anses vara avtalad krävs inte att den uttryckligen framgår av parternas avtal. Det är tillräckligt att hyresnämnden med ledning av hyresavtalet och omständigheterna kring det tolkningsvis kan komma fram till vilken hyra som avtalats. Om hyran påtagligt överstiger summan av kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden, ska den på ansökan av hyresgästen sättas ned så att den inte längre överstiger denna nivå.

Kapitalkostnaden beräknas med utgångspunkt från en objektiv bedömning av bostadens marknadsvärde. Att lägenheten nyligen förvärvats till ett visst pris ger i många fall en god indikation om bostadens marknadsvärde. Saknas en sådan indikation, får en jämförelse göras med vad liknande lägenheter överlåtits för. På bostadens marknadsvärde beräknas en skälig avkastningsränta. Räntan har ingen koppling till bostadsägarens faktiska räntekostnader, utan är en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Om hyresvärden lånat pengar för att köpa bostaden eller inte saknar betydelse. Den uppskattade räntekostnaden utgör kapitalkostnaden i paragrafens mening.

En riktpunkt som utgår från dagens ränteläge kan t.ex. vara att en hyra som grundas på en avkastning om fyra procent, dvs. ett par procentenheter över Riksbankens referensränta, bör vara acceptabel, jämför 5 § räntelagen (1975:635). En rimlig utgångspunkt är att räntan, för att ge tillräcklig stabilitet, inte bestäms efter hur marknadsräntorna rör sig på kort sikt. Den bör i stället följa mer långsiktiga utvecklingstendenser.

Driftskostnaderna innefattar nödvändiga kostnader för att inneha bostaden eller rummet i det skick den hyrs ut. Det kan t.ex. handla om kostnader för el och vatten och avgift till bostadsrättsförening. Hyresvärden har även rätt att tillgodoräkna sig viss ersättning för slitage av möbler, om lägenheten hyrs ut möblerad. I fråga om driftskostnader avses de faktiska kostnaderna. Inget hindrar att parterna gör en uppskattning av dessa. I de fall ett sådant antagande leder till en alltför hög hyra kan den dock komma att sättas ned av hyresnämnden.

Hyresnämnden ska ändra hyran endast om den är påtagligt högre än de kostnader som den ska täcka. Ordet påtagligt har i princip samma innebörd som i 12 kap. 55 § första stycket JB. Var gränsen närmare ska gå får avgöras i rättstillämpningen.

Vid prövning av hyran för möblerat eller omöblerat rum får hyresnämnden göra en uppskattning av kostnaderna för den uthyrda delen av bostaden. Upplåts t.ex. en mindre del av en bostad, kan en hyra som beräknats på en större del av marknadsvärdet för bostaden ofta inte anses godtagbar.

Hyresvärden är fri att begära att hyresnämnden ska fastställa hyran till en viss nivå.